Vastuullinen kiinteistösijoitus – lisäkustannus vai pitkän aikavälin investointi?

Yhä useammin kuulemme sanottavan, että vastuullisuusasiat eli ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyvät tekijät (ESG) ovat aina vain tärkeämpiä sijoitusmarkkinoilla. Kiinteistön arvoon vaikuttavat tekijät eivät enää rajoitu pelkästään taloudellisiin ja fyysisiin ominaisuuksiin, vaan myös vastuullisuusasioista on tullut keskeisiä arvonmuodostuksen osatekijöitä. Onko kuitenkaan näin, vai onko kiinteistösijoituksissa edelleenkin vain kolme tärkeää ominaisuutta: sijainti, sijainti ja sijainti?

Väitän, että vastuullisuudella on suuri merkitys myös kiinteistösektorilla. Olisi kuitenkin liian yksinkertaista niputtaa kaikki vastuullisuusnäkökulmat samaan koriin ja kuvitella, että niillä olisi yhtä iso painoarvo arvonmuodostuksessa. Energiatehokkuus on toistaiseksi dominoinut kiinteistöalan vastuullisuuskeskustelua ja arvostuslaskelmia, vaikka vastuullisuus on muutakin kuin alhaista energiakulutusta ja hiilineutraalia sähköä. On aika laajentaa perspektiiviä ja tarkastella asiaa myös epäsuorien vaikutusten kautta!

Ympäristösertifioitu rakennus + hiilineutraali energiankäyttö = vastuullinen kiinteistösijoitus?

Millainen on vastuullinen kiinteistö? Konsulttivastaus: se riippuu. Vuokralaiselle tai käyttäjälle vastuullisuus näyttäytyy muuntojoustavuutena, pienenä energian ja veden kulutuksena sekä terveellisenä työ- tai asuinympäristönä. Erityisesti hiilineutraali lämmitys- ja sähköenergia ovat yhä useamman käyttäjäyrityksen vaatimuslistalla uutta toimitilaa etsiessä. Myös kiinteistösijoittajien intresseissä on löytää portfolioonsa kohteita, jotka täyttävät hiilineutraalin käytön määritelmän. KTI:n barometrin mukaan Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta 59 % onkin julkistanut tavoitteeksi hiilineutraalin energiakäytön vuoteen 2030 tai 2035 mennessä.

Toimistojen CO₂-päästöt ovat puolittuneet vuodesta 2016 (KTI 2022). Sähkö on käytännössä jo lähes päästötöntä, mutta lämmitysenergiassa kehitys on ollut hitaampaa kaukolämmön suuren markkinaosuuden vuoksi. Moni suuri kiinteistösijoittaja, Varma etunenässä, onkin nähnyt tarpeelliseksi investoida maalämpöön omien portfoliotavoitteidensa saavuttamiseksi.

Kiinteistöomistajalle – etenkin kansainvälisille kiinteistösijoittajille, joiden hallussa on jo noin kolmannes suorista kiinteistösijoituksista Suomessa (KTI 2023) – olennainen vastuullisuusmittari ovat erilaiset ympäristösertifikaatit. Suomessa käytettyjä sertifiointi- tai luokittelujärjestelmiä ovat kansainväliset LEED ja BREEAM, pohjoismainen Joutsenmerkki tai kotimainen RTS-ympäristöluokitus (lue lisää FIGBC:n sivuilta). Kansainvälisten sijoittajien portfolioon ei ole juuri asiaa ilman korkean tason LEED- tai BREEAM-sertifiointia.

WeLand-toimistotalo tavoittelee korkeinta mahdollista BREEAM-sertifiointia (Lähde: NCC)

Kiinteistölle voi kuitenkin saada sertifikaatin monin keinoin, kunhan hygienia-asiat täyttyvät ja kokonaispisteet yltävät raja-arvon yli. Hieman kärjistäen, toimistorakennuksen voi rakentaa lähestulkoon norpannahasta ja polttoöljyn katkuisessa kuolemanloukussa rakennetuista betonielementeistä, jos sijainti, energiatehokkuus ja vesikalusteiden virtaamat täyttävät kriteerit.

Rakennusmateriaalien aiheuttamaa ”hiilipiikkiä” ei juuri huomioida. Paljon puhuttu EU-taksonomiakaan ei tuo asiaan helpotusta, sillä hiilijalanjäljen osalta kriteeristö huomioi vain sen, onko CO₂-jalanjälki laskettu elinkaaren ajalle, ja onko kiinteistö riittävän energiatehokas yltääkseen kansallisesti 15 % parhaimmistoon (FIGBC – EU-taksonomia).

Rakentajan näkökulmasta kiinteistön vastuullisuudessa korostuvat rakentamisen aikaiset vaikutukset, kuten rakennusmateriaalien aiheuttama ”hiilipiikki”, työmaan tapaturmattomuus ja harmaan talouden torjunta. Omistajille ja käyttäjille rakennusvaihe (ja muu arvoketjun ylävirta) on liian helposti sivuutettavissa ja jätettävissä rakennuttajan ja pääurakoitsijan vastuulle. Toivottavaa olisikin, että lainsäädäntö ja sertifiointijärjestelmät konvergoituvat tulevaisuudessa niin, että esimerkiksi ihmisoikeuksien räikeä rikkominen rakennusvaiheessa estäisi valmistuttuaan rakennuksen luokittelun vastuulliseksi sijoitukseksi. Vai tulisiko Qatarin jalkapallon MM-kisoja 2022 varten rakennettuja stadioneja ja toimistoja voida sanoa ”vihreiksi” siitä huolimatta, että niiden rakentaminen vaati satojen siirtotyöläisten hengen?

Vastuullisuus riippuu myös käyttötarkoituksesta. Siinä missä hotellin tai toimistorakennuksen vedenkulutuksen minimointi on epäilemättä vastuullisuusteko, ei samaa voida sanoa sairaalakiinteistön kohdalla, mikäli sillä riskeerataan kohteen hygienia ja potilasturvallisuus. Kuten jo mainittua, elinkaaren ajalle lasketulla hiilijalanjäljellä ei vielä ole käytännön merkitystä kiinteistön vastuullisuutta tai arvoa määritettäessä.

Uusi rakennuslaki tuo toki 2025 lähtien vaatimuslistalle ilmastoselvityksen, materiaaliselosteet ja tulevaisuudessa myös CO2-raja-arvot eri kiinteistötyypeille, mutta nyt jalanjäljen laskenta on monelle lähinnä kuriositeetti. Liekö syynä luotettavien vertailuarvojen puute, vai rakentajien ja konsulttien haluttomuus nostaa CO₂e/m2 mittarina esille? Tervehdin ilolla sitä rohkeaa, joka nostaa tämän kilpailuvaltikseen ja ryhtyy ajamaan alan kehitystä eteenpäin ennen kuin lainsäädäntö siihen pakottaa.

Saisiko olla vaalean- vai tummanvihreää rahoitusta?

Kiinteistöt ovat iso varallisuusluokka, joihin sijoittaminen edellyttää isoja pääomia – ja useimmiten myös ison velkavivun käyttöä. Tyypillisesti isojen kiinteistösijoittajien velka suhteessa omaan pääomaan, ammattislangilla ”loan-to-value”, on 50 % molemmin puolin (Talouselämä 25/2023). Kiinteistösijoittaminen onkin herkkä rahoituskustannusten muutoksille. KTI:n kiinteistörahastokatsaus 2023 kertoo, että viimeisen puolentoista vuoden mittainen korkojen nousu pitkän nollakorkoajan jälkeen on näkynyt myös kiinteistörahastojen tuotoissa, jotka jäivät vuonna 2022 ennätyksellisen heikoiksi, vain 0,6 %:iin. Vastuullisuusnäkökulmat konkretisoituvat euroiksi jossain määrin jo nyt rahoituksen saatavuuden ja hinnan kautta, ja tulevaisuudessa vastuullisuuden ja rahoituksen kytkös vain vahvistuu.

Monet kiinteistöalan toimijat keräävät rahoitusta hankkeilleen vihreillä joukkovelkakirjoilla tai kiinteistörahastoilla, joiden toimintaa EU säätelee mm. SFDR-asetuksen avulla (lue lisää Finanssialan sivuilta). Mitä tummemman vihreämpää toiminta – tai kiinteistöt – ovat, sitä helpommin ja edullisemmin rahoitusta on tarjolla. Kaikki haluavat osansa vihreästä sijoituskohteesta, mutta tarjontaa on ainakin toistaiseksi vähän ja yhdenmukainen kriteeristö hakee vielä muotoaan. Ei tarvitse kuitenkaan olla Delfoin oraakkeli ennustaakseen, että vastuullisen kiinteistökehityksen business case kehittyy positiiviseen suuntaan. Isompi kysymys onkin, saako ”harmaalle” hankkeelle rahoitusta tulevaisuudessa enää lainkaan?

Investointi vastuullisuuteen kannattaa – tuloksena parempi tuotto ja kiinteistö­omaisuuden ”tulevaisuuden­kestävyys”

Millaisia lisäinvestointeja vastuullinen kiinteistö edellyttää, ja miten vastuullisuus näkyy kiinteistön arvossa? Globaali kiinteistöneuvonantaja CBRE on tutkinut, että investoinnit vihreisiin ominaisuuksiin ja sertifiointiin lisäävät kustannuksia noin 5–7 %, mutta lopputuloksena rakennus tuottaa noin 6 % parempaa vuokratuottoa (ns. vihreä preemio) ja 14 – 16 % korkeamman myyntiarvon kuin ”normaali” rakennus. Myös A-insinöörit on selvittänyt asiaa juuri Suomen olosuhteissa, ja ehdottaa lisäkustannusten määräksi 0–17 %. Vuokrapreemio on vastuullisilla rakennuksilla heidän mukaansa 5–10 % välillä ja myyntiarvo 9 – 13 % korkeampi. Ei huono diili.

Selitykset tuotoille ovat hyvinkin loogisia:

• Parempi energia- ja resurssitehokkuus pienentävät kiinteistön käyttökustannuksia, ja parantavat näin kiinteistön tuottamaa kassavirtaa.
• Käyttäjäyritykset haluavat omia vastuullisuustavoitteitaan tukevat toimitilat, jolloin vuokralaiskysyntä vastuullisille kiinteistöille on perustasoista suurempaa
  1. korkeampi vuokrausaste ja nopeampi vuokraus uudelle rakennukselle.
  2. kohteen hinnoitteluvoima on parempi (korkeampi vuokrataso).
• Sijoituskohteen parempi riskinsietokyky; lainsäädännölliset, fyysiset ilmastoriskit ja sijoituskohteen likviditeetti.

Kiinteistön kiinnostavuudessa sijainti ja tilaratkaisujen vastaavuus käyttäjien tarpeisiin ovat edelleen kriittisiä asioita. Lopulta jokaisen kiinteistösijoituksen osalta on yksilöllisesti arvioitava, mitkä ominaisuudet ja vastuullisuustekijät ovat sen potentiaaliselle käyttäjäkunnalle arvokkaimpia. Pääkaupunkiseudulla toimistotilojen vajaakäyttöaste on noin 13 % (KTI 2023), joten käyttäjillä on varaa valita. KTI:n toimitilabarometrissa 93 % vastaajista arvioi, että ns. secondary-toimistokiinteistön myynti on joko vaikeaa tai erittäin vaikeaa.

Huono sijainti tai ominaisuuksiltaan ”vastuuton” kiinteistö on nykyisessä markkinassa lähes mahdoton vuokrattava ja hyvin epälikvidi sijoituskohde.

Ostaisitko sinä perheellesi öljylämmitteisen, huonosti eristetyn omakotitalon, jos tarjolla on samalta alueelta yhtä toimivalla pohjaratkaisulla oleva moderni, energiatehokas ja maalämmöllä lämpiävä vain pieneen lisähintaan? Niinpä. En minäkään.

______________________________

Haluatko kuulla lisää? Ilmoittaudu mukaan Edelläkävijöiden Vastuullisuus 💛 Sijoittaminen -golfpäivään 8.8.2023 ja tule kuulemaan Ismon näkemyksiä vastuullisesta rakentamisesta! Käsittelyssä ovat mm. seuraavat aiheet:

• Miten vastuullisuus näkyy kiinteistö- ja rakennusalalla?
• Investoidako vihreisiin kiinteistöihin?
• Mitä konkreettisia haasteita vähähiiliseen rakentamiseen liittyy?

kuulet paikan päällä monia muitakin mielenkiintoisia vastuulliseen sijoittamiseen ja rahoittamiseen liittyviä puheenvuoroja, pääset keskustelemaan aiheista ajatusjohtajien kanssa sekä tietysti pelaamaan golfia!